Derecho Inmobiliario: Desalojo de Inmuebles Registrados & Las Audiencias

Definición.

Art. 47.- Definición. Es el procedimiento mediante el cual se libera un inmueble registrado de cualquier ocupación ilegal.

Ley No. 108-05 de Registro Inmobiliario modificada por la Ley No. 51-07.

El desalojo es aquel procedimiento que tiene por objeto recuperar el uso y goce de un inmueble que se encuentra ocupado por quien carece de título para ello, sea por tener una obligación exigible de restituirlo o por revestir el carácter de simple intruso sin pretensiones a la posesión.

La titularidad de dicho inmueble corresponde no sólo al propietario, sino también al poseedor a título de dueño, al usufructuario, al usuario, y, en general, a todo aquel que tenga un derecho de uso y goce del inmueble.

Se puede definir como el procedimiento mediante el cual, que habiendo cumplido al Procedimiento de Saneamiento establecido por La Ley de Registro Inmobiliario, se incita a abandonar un inmueble a una persona, cuya ocupación se encuentra de manera ilícita, ya sea por la fuerza o pacifica, y el cual no tiene derecho de propiedad alguno. De esta definición, se desprende que inmediatamente un inmueble que no haya sido sometido al proceso de saneamiento no puede beneficiarse de las disposiciones establecidas en la Ley No. 108-05 Sobre Registro Inmobiliarios y sus Reglamentos en cuanto al desalojo se refiere, es una manera del Estado como garante de la propiedad de proteger los intereses privados de una persona sobre una propiedad.

Dos condiciones son primordiales para solicitar el desalojo de un inmueble registrado: Que el inmueble esté registrado y que exista una perturbación al derecho de propiedad, es decir la ocupación ilegal de una o varios personas sobre un predio. Un desalojo no puede proceder si es de un copropietario del mismo inmueble contra otro en virtud de una Constancia Anotada y si todo el ocupante lo hace con autorización del propietario, debe tramitarse o perseguirse por ante la jurisdicción ordinaria.

Procedimiento de desalojo ante el abogado del Estado. Autorización de Desalojo. Procedimiento Judicial de Desalojo. Plazo Para la Notificación del Desalojo.

Art. 48.- Procedimiento de desalojo ante el Abogado del Estado.. El propietario de un inmueble registrado, amparado en su Certificado de Título o Constancia Anotada puede requerir el Abogado del Estado el auxilio de la Fuerza Pública para proceder al desalojo del ocupante o intruso.

Ley No. 108-05 de Registro Inmobiliario modificada por la Ley No. 51-07.

Durante el procedimiento de desalojo por ante el abogado del estado intervienen el intimante o propietario y el intimando u ocupante por ante el órgano que es el Abogado del Estado.

El propietario de un inmueble registrado, amparado en su Certificado de Título o Constancia Anotada que requiera por ante el Abogado del Estado el auxilio de la Fuerza Pública para proceder al desalojo de un ocupante o intruso, de tener una  instancia debidamente motivada de las razones del desalojo y anexo a la misma, una copia del Certificado de Título, copia de su cédula, los recibos de pago correspondientes, y todos los documentos que lo acrediten como propietario del inmueble en cuestión.

El propietario se provee de la autorización emitida por el Abogado del Estado que será notificada al intruso por acto de alguacil, conjuntamente con el Certificado de Título, intimándole para que en el plazo de quince (15) días abandone el inmueble ilegalmente ocupado. Vencido este plazo, el Abogado del Estado mediante oficio, que será notificado mediante acto de alguacil, concederá un último plazo de quince (15) días para que el intruso abandone el inmueble o deposite sus alegatos por ante dicha institución.

El Abogado del Estado luego de que compruebe la legitimidad de los documentos depositados por el propietario, y transcurridos los plazos ya establecidos ordenará el desalojo que deberá ser realizado por acto de alguacil mediante proceso verbal de desalojo en un plazo no mayor de treinta (30) días.

Según algunos autores en este proceso, se dan varios casos, por ejemplo los fallos de los magistrados son encaminados por el ambiente político o social de la época, con relación con otros órganos de la jurisdicción inmobiliaria, el procedimiento no es metódico y la objetividad es limitada.

Art. 49.- Procedimiento judicial de desalojo. Como producto de un proceso contradictorio, los jueces de la Jurisdicción Inmobiliaria pueden ordenar el desalojo, a solicitud de parte interesada, del Abogado del Estado o de oficio.

Ley No. 108-05 de Registro Inmobiliario modificada por la Ley No. 51-07.

Durante este procedimiento de desalojo intervienen el intimante o propietario y el intimando u ocupante por ante el órgano que son los Tribunales de Tierras.

Puede decirse que este procedimiento es uno de los avances, que la Ley de Registro Inmobiliario ha traído a la Jurisdicción Inmobiliaria, introduce el Proceso Judicial del Desalojo, como un proceso contradictorio, donde los jueces de la Jurisdicción Inmobiliaria pueden ordenar el desalojo, a solicitud de parte interesada, del Abogado del Estado o de oficio, este a su vez puede ser de manera principal, como de manera accesoria a otro proceso por ante la Jurisdicción Inmobiliaria, el procedimiento a ser usado es el mismo que establece los Artículos 28, 29 y 30 de la Ley de Registro Inmobiliario, que trata sobre la Litis Sobre Derecho Registrado.

Primero se introduce mediante una instancia motivada sobre los hechos que se pretenden probar y el derecho que debe ser aplicado, por ante la secretaría del Despacho Judicial del Tribunal de Jurisdicción Original territorialmente competente.

Se notifica la demanda en los casos contradictorios entre partes, y en el plazo de la octava franca a partir de la fecha de depósito de la demanda en el tribunal, el demandante debe depositar en el tribunal apoderado la constancia de que ha notificado al demandado por acto de alguacil la instancia introductiva de la demanda depositada en ese tribunal.

Las partes deben ser citadas para la audiencia mediante acto de alguacil conforme a lo que establece el Código de Procedimiento Civil.

El Reglamento de los Tribunales de Tierras, en su artículo 134 establece que: “si el demandante no cumple con el requisito del depósito de la notificación de la demanda introductiva en la secretaria del Despacho Judicial en el plazo establecido en el artículo 30 de la ley de Registro Inmobiliario la misma quedará sin efecto”. Hay doctrinarios que entiende que se refiere a la caducidad, otras a la inadmisibilidad, esto es con respecto de esa instancia no de los derechos, por eso es posible solicitar el desglose de los documentos.

Es obligación del juez apoderado las inscripciones de las oposiciones, y sólo se inscriben a solicitud este como establece el artículo 135 del Reglamento de los Tribunales. Esto se refiere a informar al Registro de Títulos y a la Dirección Regional de Mensuras Catastrales correspondientes, la existencia de la litis. El Registro de Títulos correspondiente anotará un asiento sobre el inmueble involucrado en el que se hará constar que el mismo es objeto de un conflicto que se está conociendo en dicho tribunal. Una vez decidido el litigio también informará la decisión que pone fin al proceso.

Partición de Inmuebles Registrados. Definición. Competencia. Concepto de la Determinación de Herederos. Procedimiento para la vía administrativa o graciosa en la determinación de herederos y la partición.

El artículo 54 de la Ley de Registro Inmobiliario, define lo que es el procedimiento de Partición de inmuebles registrados en la forma siguiente: Es el procedimiento mediante el cual se hace cesar el estado de indivisión entre los copropietarios, coherederos y/o coparticipes de un inmueble registrado. La partición involucra la totalidad del inmueble.

El procedimiento de partición puede ser amigable, sin embargo, en el curso de la misma se puede tornar litigiosa, tal y como ha sido consagrado por los artículos 55 párrafo, de la Ley 108-05, 138, 139, 140, 141, 142, 143, 144 y 145 del Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierras y de Jurisdicción Original, y 172 del Reglamento de Mensuras Catastrales y por el párrafo IV del artículo 110 del Reglamento General de Registro de Títulos.

El tribunal de jurisdicción original que territorialmente corresponde al inmueble es el competente para conocer de los casos de partición de inmuebles registrados. En aquellos casos en que se trate de inmuebles ubicados en diferentes jurisdicciones la primera jurisdicción apoderada será el tribunal competente. De la lectura del texto anterior se desprende que competencia territorial tiene un carácter de interés privado, pudiendo las partes conferirle esa competencia al tribunal de jurisdicción original, cuando existan más de un inmueble sometido al proceso de partición, siempre bajo la condición de que por lo menos uno de los inmuebles objeto del proceso sea de la competencia territorial del Tribunal de Jurisdicción Original.

La Determinación de Herederos es el procedimiento mediante el cual se declaran quiénes son los sucesores de un determinado finado, por cuya muerte se abre la sucesión, a los fines de establecer su calidad para recibir los bienes dejados por el mismo.

El procedimiento para la vía administrativa o graciosa en la determinación de herederos y partición inicia con la instrumentación del expediente que debe estar formado, en primer lugar, por una instancia motivada adecuadamente. En ella se expresara el objeto del procedimiento, con las generales completas de cada uno de los herederos, esto es, nombre, estado civil, especificar si hay menores, etc. Y la especificación de la porción de los derechos que le corresponde a cada heredero.

  En segundo lugar se le anexan los documentos establecido en el artículo 142 del Reglamento de los Tribunales de Tierras, el cual consigna que la solicitud de aprobación de partición amigable presentada ante el Juez o Tribunal contendrá las menciones requeridas por este Reglamento para el apoderamiento de los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria, y llevara anexo:

1) Instancia motivada

2) La propuesta de partición  de los derechos.

3) El proyecto de subdivisión del inmueble.

4) El o los Duplicados de Certificado de Titulo Correspondiente.

5) La certificación del estado actual del inmueble, expedida por el Registro de Títulos correspondiente.  

6) Acto de notoriedad que pruebe la calidad de los mismos, en caso de tratarse de partición entre coherederos.

7) El acta de defunción; ella probara el fallecimiento del causante.

8) El acta o las actas de matrimonios, en caso que el de cujus se haya casado en más de una ocasión.

9) El acta de nacimiento de cada heredero. Con ella se probara la calidad o filiación de los sucesores. Ella establece la vocación sucesoral.

10) Se depositara el o los Certificados de Títulos, en caso de que sean varios los inmuebles, prueben los derechos inmobiliarios de que fue titular el de cujus.   

11) Los actos que aprueben cualquier operación realizada por los herederos con los terceros, pueden aportarse al expediente.

12) Además se depositara la constancia, por medio de la certificación correspondiente, de haberse cumplido con los impuestos sobre sucesión y donación correspondiente a la liquidación sucesoria.  

13) El acta de notoriedad. Con ella se prueban o se confirman la calidad, capacidad, la filiación, o el estado de cada heredero, el historial de la vida conyugal, matrimonial y de procreación del de cujus.

14) El contrato de cuota litis- poder que otorgan los herederos al abogado que los representa si existe.

15) Se depositaran los actos de donación entre vivos o testamentarios, previo pago de las formalidades legales y fiscales correspondientes, que pudo suscribir el causante, como actos de donación o manifestación de última voluntad por vía testamentaria.

Las Audiencias.

Definición

De acuerdo a la Ley No. 108-05 de Registro Inmobiliario modificada por la Ley No. 51-07 la audiencia es la etapa oral, pública y contradictoria del proceso, donde las partes presentan las peticiones, pruebas, argumentos y conclusiones que desean hacer valer por ante los tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria.

La audiencia es presidida por el juez o los jueces apoderados del caso.  Por cada audiencia se levanta un acta donde se registran los principales datos de la misma. La audiencia es la etapa del proceso judicial mediante la cual el Juez o Tribunal escucha los alegatos, pretensiones y peticiones de las partes; recibe y toma conocimiento de las pruebas por ellas aportadas; decide sobre las mismas.  Todas las audiencias celebradas por los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria son orales, públicas y contradictorias.

Audiencia de Saneamiento. Audiencia de Pruebas y Audiencia de  Fondo, Otras Audiencias. Delito de Audiencia. El Perjurio. Citación para las Audiencias. Medidas de Inadmisión. Excepción de Incompetencia.

En el saneamiento el juez celebra tantas audiencias como lo considere conveniente y debe trasladarse al terreno tantas veces como fuere necesario. En estas audiencias para el saneamiento se cumplen todas las formalidades previstas para la celebración de las audiencias ante un Juez o Tribunal de la Jurisdicción Inmobiliaria. La Jurisdicción Inmobiliaria puede celebrar las audiencias necesarias a los fines de instruir y decidir el caso. Participan en estas audiencias toda persona, a título personal o a través de su representante, que manifieste un interés en el mismo, independientemente de que haya sido notificada o no, de que su nombre figure en los avisos para el saneamiento o no. Cuando se efectúa la publicidad correspondiente para el inicio del proceso judicial del saneamiento, el Juez o Tribunal de la Jurisdicción Inmobiliaria apoderado podrá proceder a la vista de la causa, y fallar el mismo independientemente de la comparecencia o no de los convocados, sin perjuicio de poder beneficiarlos o perjudicarlos con su decisión.

En aquellos procesos que no son de orden público sólo se celebran dos audiencias: la audiencia de sometimiento de pruebas y la audiencia de fondo. En la primera audiencia, se presentan las pruebas en que las partes apoyan sus pretensiones. Las partes pueden solicitar al juez que requiera cualquier prueba que les resulte inaccesible y que deba ser ponderada. En esta audiencia, el juez, debe fijar la fecha de la segunda audiencia y las partes comparecientes quedan debidamente citadas. Excepcionalmente, en caso de que aparezcan nuevas pruebas, se revelen hechos o se planteen incidentes que a juicio del juez deban ser ponderados, éste podrá fijar nuevas audiencias para tales fines dentro de los treinta (30) días a partir de que tuviere conocimiento de los mismos. La audiencia de sometimiento de pruebas es la primera audiencia. En ella las partes presentarán un inventario escrito, en el que consignarán y anexarán los documentos y demás pruebas que harán valer en apoyo de sus pretensiones. La audiencia de sometimiento de pruebas será celebrada en un plazo no menor de veinticinco (25) ni mayor de sesenta (60) días posteriores al apoderamiento del Juez o Tribunal.

En la audiencia de sometimiento de pruebas las partes, además de presentar el inventario escrito, comunicarán al Juez o Tribunal aquellas pruebas que les hayan resultado inaccesibles y que a su juicio deban ser ponderadas. Aquellas pruebas que habiéndolas podido conseguir el interesado, no las haya obtenido por no realizar los trámites en el tiempo y forma requeridos, no se reputarán inaccesibles.  Cuando el juez o Tribunal considere que a las partes les ha resultado imposible acceder a pruebas que deban ser ponderadas para la solución del caso, dispondrá las medidas que estime convenientes para la provisión de las mismas. El conocimiento de las excepciones de procedimiento a pena de inadmisibilidad, deben ser presentadas simultáneamente y antes de toda defensa al fondo, debiendo ser propuestas en la audiencia de presentación de pruebas. Los medios de inadmisión pueden ser propuestos en todo estado de causa.

En la audiencia de fondo, las partes deben presentar sus conclusiones por escrito, pudiendo el juez conceder plazos a las partes, no mayores de quince (15) días consecutivos a los fines de depósito de escritos ampliatorios. En la audiencia de fondo, la cual debe haber sido fijada por el Juez o Tribunal en la audiencia de sometimiento de pruebas, en un plazo no mayor de treinta (30) días, el Juez o Tribunal intimará a las partes para que presenten sus alegatos y depositen sus conclusiones escritas. Las partes en los escritos ampliatorios sólo podrán desarrollar las conclusiones vertidas en audiencia, siendo requisito para su recepción en la Secretaria del Despacho Judicial correspondiente, que se anexe al mismo el acto de notificación del escrito producido a la contraparte.

Se entiende por delito de audiencia, de acuerdo al artículo 238 de la Ley de Registro de Tierras, toda persona que fuere culpable de mala conducta en presencia de un juez del Tribunal de Tierras o en sitio tan próximo al en que el tribunal o juez esté ejerciendo sus funciones, que obstaculizare la administración de justicia.

                El Tribunal de Tierras, o cualquier juez del mismo, podrá juzgar sumariamente y castigar con prisión de seis a treinta días, o multa de RD$6.OO a RD$1OO.OO, o ambas penas a la Vez.

                Las sentencias prescritas en los casos previstos por el artículo 238, son inapelables. El referido artículo sanciona no sólo la mala conducta o la falta de respeto cometidas en presencia del tribunal sino cuando tales hechos han sido realizados tan cerca del tribunal que pueda estimarse que han obstaculizado la administración de la justicia.

                Sanciona por igual la negativa a prestar juramento o declarar como testigo, porque es posible que estos rechazos conlleven en determinados casos (y es privativo del juez apreciar soberanamente), una desobediencia al mandato del tribunal.

                De todo lo antes señalado se infiere, que son imprescindibles estos tres elementos para que la infracción pueda considerarse válida: a) Mala conducta o falta de respeto en el primer caso y negativa a declarar o a prestar juramento en el segundo caso; b) que esto se haya hecho en presencia del tribunal o tan cerca de Él que haya obstaculizado la administración de la justicia; c) que se haya realizado con el interés manifiesto de procurar dicha obstaculización. Por lo demás, el juez podrá ponderar soberanamente tales hechos, sin que tal apreciación soberana pueda censurarse en la Corte de Casación.

Perjurio es la afirmación de un hecho falso, bajo juramento o promesa de decir verdad; sea al declarar por ante algún Tribunal, Juez, funcionario u otra persona competente para recibir el juramento o la promesa; sea en algún documento suscrito por la persona que haga la declaración, en cualquier procedimiento civil o criminal, en cualquier caso en que la ley exija o admita el juramento o la promesa. En lo que se refiere al perjurio incluye además, las declaraciones falsas prestadas bajo la fe del juramento a los registradores de títulos, y a los agrimensores cuando están investidos del carácter de oficial público deben debe contemplarse las características establecidas en el derecho común y las particularidades precisadas en relación con el carácter de especialidad de la Jurisdicción Inmobiliaria ya que conllevan las mismas sanciones.

Las partes deben ser citadas para la audiencia mediante acto de alguacil conforme a lo que establece el Código de Procedimiento Civil.

Son medios de defensa para hacer declarar a una de las partes inadmisible en su acción, sin examen al fondo, por falta de derecho para actuar en justicia, tales como la falta de calidad, la falta de interés, la prescripción, el plazo prefijado y la cosa juzgada. Los medios de inadmisión serán regidos por el derecho común.

Debemos de entender por excepción por incompetencia a todas aquellas cuestiones de competencia, en ese sentido, esta excepción se divide en dos: declinatoria que es aquella que se propondrá ante el Juez a quien se considere incompetente, pidiéndole que se abstenga del conocimiento del negocio y remita los autos al juez que se considere competente; e inhibitoria que es la que se intenta ante el juez a quien se considere competente, pidiéndole que dirija oficio al que se estima no competente, para que se inhiba y remita los autos.

Toda excepción de incompetencia debe indicar cuál es la jurisdicción competente. La decisión que dicte el Tribunal de la Jurisdicción Inmobiliaria apoderado se impone a las partes.

Mora Judicial. Las Costas. Publicidad. Notificaciones. Publicidad de Mensuras. Publicidad de Actuaciones, Publicidad Registral y Publicidad de Decisiones.

Una vez el expediente queda en estado de fallo el Tribunal tiene un plazo de sesenta (60) días para dictar sentencia. Por causas justificadas el Presidente del Tribunal Superior de Tierras podrá prorrogarlo hasta por treinta (30) días. Un expediente queda en estado de ser fallado cuando las partes han concluido al fondo y han transcurrido los plazos otorgados para el depósito de escritos ampliatorios, cuando así proceda.

En todos los procesos judiciales conocidos por ante los tribunales de la jurisdicción Inmobiliaria con excepción del saneamiento, se podrá condenar al pago de las costas a la parte que sucumba, el tribunal apoderado aprueba las mismas de acuerdo con la ley. Las costas son los gastos en que debe incurrir cada una de las partes involucradas en un juicio. Dentro de las mismas se incluyen los gastos inherentes al proceso: notificaciones, tasas y demás, así como, en ciertos casos, los gastos de asistencia letrada (coste del abogado y procurador).

La publicidad es uno de los cuatro pilares del sistema Torrens y del sistema dominicano registral por consiguiente. Esta se produce con toda una fuente de informaciones que se crea sobre el inmueble, desde el sistema de notificaciones durante el saneamiento, hasta la inscripción de los derechos en un Registrador de Títulos, un tercero con interés legítimo tiene siempre acceso para estar al día de la situación jurídica del inmueble registrado.

Es toda actuación que tiene por finalidad poner en conocimiento del público un proceso y todas las acciones emanadas de esta Jurisdicción en relación con los mismos. Las precisiones en lo referente a las medidas de publicidad para cada caso son las establecidas por la vía reglamentaria.

Publicidad de la mensura. El agrimensor designado, en su carácter de oficial público de la jurisdicción comunicará por escrito con acuse de recibo, previo al inicio de los trabajos de campo, a los colindantes, ocupantes, reclamantes e interesados del inmueble objeto a mensurar.

Todas las actuaciones relacionadas con un proceso deben hacerse de conocimiento público por los mecanismos establecidos en esta ley y en la vía reglamentaria. Las decisiones deben publicarse dentro de las instalaciones del tribunal apoderado, garantizando su acceso por los medios que se estimen convenientes. Todos los plazos para interponer los recursos relacionados con estas decisiones comienzan a correr a partir de su notificación. Es la publicidad referida al inmueble, sus titulares y el estado jurídico del mismo. Todas las actuaciones que por la aplicación de la presente ley requieran de una notificación serán realizadas por actos instrumentados por ministeriales de la Jurisdicción Inmobiliaria.